Jak ustawa gruntowa wpłynie na rynek mieszkaniowy

Czy ograniczenia, jakie niesie wprowadzona właśnie ustawa spowodują podwyżkę cen mieszkań? Portal nieruchomości Dompress.pl prezentuje sondę przeprowadzoną wśród firm deweloperskich.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Ograniczenia związane z obrotem gruntami rolnymi na pewno niekorzystnie wpłyną na rynek nieruchomości, utrudniając nie tylko realizację nowych inwestycji, ale również stanowiąc podstawę do wzrostu cen mieszkań. Wpływają na to dwa czynniki. Ilość gruntów rolnych, których w największych miasta jest około 30-50 proc. oraz brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, którymi nie jest objęte około 75 proc. powierzchni Polski. Sytuacja wcale nie wygląda lepiej w największych aglomeracjach, gdzie powstaje najwięcej nowych inwestycji. W Warszawie niespełna 37 proc. terenu ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w Krakowie 48 proc., a we Wrocławiu 56,7 proc. Co gorsze, brak planu nie dotyczy gruntów na obrzeżach miast, ale parceli zlokalizowanych w centrum. To sprawia, że działki z planem zagospodarowania stają się „dobrem luksusowym”,  a więc naturalnie ich cena wzrośnie. Będzie to miało swoje przełożenie na finalną cenę mieszkań.

W tym roku wzrost cen nie powinien jeszcze być widoczny. W ostatnich miesiącach firmy deweloperskie były aktywne nie tylko w zakresie uruchamiania sprzedaży nowych projektów, ale również uzupełniania swoich banków ziemi. Największe spółki posiadają zapasy na realizację kilku tysięcy mieszkań. Przy utrzymującym się popycie nie wystarczy to jednak na długo.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord S.A.

Ograniczenie podaży jest zawsze czynnikiem, który potencjalnie może wpłynąć na wzrost cen. W tym przypadku sytuacja może przełożyć się na mieszkania, których cena zależna jest od wielu czynników, w tym m.in. od ceny zakupu gruntu pod inwestycję. Na pełną ocenę wpływu nowych regulacji na ceny gruntów trzeba będzie jeszcze poczekać. Kolejne miesiące pokażą, czego należy się spodziewać. Nie oczekuję jednak gwałtownych wahań cen. Będziemy oczywiście przygotowani na każdy z możliwych scenariuszy. Co jednak istotne, jako posiadacz największego wśród deweloperów banku ziemi, Polnord nie ma obecnie potrzeby uzupełniania landbanku poprzez zakup nieruchomości.

Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości Marvipol S.A.

Zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w praktyce wstrzymuje obrót gruntami nieposiadającymi miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a to oznacza zablokowanie dla inwestycji około połowy gruntów dotychczas zabudowywanych. Jeśli ustawa szybko nie zostanie znowelizowana, np. poprzez wyłączenie z jej działania terenów miast, już w przyszłym roku może to znacząco odbić się na ofercie nowych mieszkań. W najbliższych miesiącach nie odczujemy jeszcze jej skutków, gdyż firmy mają pewne zapasy gruntów, a w ich ofercie są inwestycje już rozpoczęte.

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates

Wprowadzenie zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego ogranicza możliwości zakupu terenów inwestycyjnych przez firmy deweloperskie. W największych polskich aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, czy Poznań, w których inwestują deweloperzy większość gruntów nie jest objęta miejscowymi planami, a duża cześć z tych terenów widnieje w ewidencji jako grunty rolne. Dodatkowo utrudnienia związane z przekształceniem działek z pewnością spowodują wzrost cen atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych położonych na obszarach objętych planami. W dłuższym okresie czasu może zmniejszyć się podaż gruntów, które gwarantowały sprawne wprowadzenie ofert inwestycji mieszkaniowych na rynek. Może to skutkować wzrostem cen mieszkań, ale nie należy się spodziewać większych zmian w tym roku, gdyż duże spółki deweloperskie mają zgromadzone „banki ziemi”, które gwarantują realizację inwestycji mieszkaniowych co najmniej przez 2 - 3 lata.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Ze względu na projekt deweloperzy nie będą mogli kupić w celach inwestycyjnych gruntów rolnych, które nie zostały objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Ceny mieszkań mogą wzrosnąć jedynie w tych inwestycjach, które będą powstawać na ziemi, którą deweloperzy postanowią przekształcić w grunt budowlany, ze względu na duże koszty takiego procesu. J.W. Construction realizuje inwestycje na gruntach objętych planami zagospodarowania przestrzennego, dlatego nowelizacja ustawy o ziemi rolnej dla nas i naszych klientów nie będzie miała większego znaczenia, a także nie powinna wpłynąć  na ceny mieszkań.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Wprowadzenie nowych zasad związanych z gospodarowaniem ziemią może negatywnie wpłynąć na nowe inwestycje budowlane w całym kraju. Zmniejszy się dostępność nowych gruntów, a ceny działek inwestycyjnych, które nie podlegają ustawie będą droższe w zakupie. Konsekwencją takiej sytuacji może być wzrost cen mieszkań w niektórych lokalizacjach.

Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży Wawel Service

Nowe zasady związane z gospodarowaniem ziemią będą niosły za sobą odczuwalne dla całego rynku zmiany. Ograniczenie dostępu do gruntów oraz utrudnianie przekwalifikowania ich przeznaczenia odbije się na rynku mieszkaniowym, a przede wszystkim na potencjalnych nabywcach. Przede wszystkim znacząco zwiększą się ceny mieszkań. Blokowanie pozyskiwania nowych terenów, nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego, czyli gruntów tańszych sprawi, że cena ziemi dopuszczonej do obrotu wzrośnie, a co za tym idzie deweloperzy, aby utrzymać się na rynku będą musieli podnieść ceny mieszkań w swoich projektach.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w ECO Classic

Zmiany w obrocie gruntami z pewnością wpłyną na obrót ziemią, jednak ich sutki będą odczuwalne dopiero w pewnej perspektywie. W tej chwili deweloperzy mają duże zasoby gruntów przeznaczonych pod budowę i z uwagi na długość procesu inwestycyjnego z pewnością w tym roku zmiany nie będą widoczne.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Grupa Waryński realizuje  inwestycje w centrum Warszawy, gdzie ryzyka związane ze zmianami w gospodarowaniu ziemią rolną są minimalne. Konsekwencji zmian prawnych mogą spodziewać się inwestorzy realizujący projekty na przedmieściach,  dotychczas korzystający z możliwości przekształcenia gruntów rolnych w budowlane. Niemniej jednak, deweloperzy zainteresowani peryferyjnymi lokalizacjami dysponują już potężnymi bankami ziemi, a znając plany zmian, na pewno zdążyli uregulować sytuację prawną posiadanych gruntów. Istnieje ryzyko, że w związku z ograniczeniem dostępności gruntów wrośnie cena tych, które znajdują się obecnie w obrocie. Należy zwrócić uwagę, że cena gruntu, związana z jego lokalizacją, jest faktycznie jedną z głównych pozycji w wycenie mieszkań, ale nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na ostateczną decyzję klienta o zakupie. Równie ważna jest jakość wykonania i zaufanie do dewelopera. W pierwszych miesiącach 2016 roku ceny mieszkań w naszych projektach nie uległy zmianom i przewidujemy, że w kolejnych miesiącach sytuacja również będzie pod tym względem stabilna. Stale monitorujemy bieżącą sytuację. W przypadku każdej zmiany potrzeba czasu, aby ocenić, w jaki sposób odbierze ją rynek. Nie przewidujemy jednak, aby modyfikacje dot. zasad związanych  z gospodarowaniem ziemią, znacząco wpłynęły na zmianę poziomu stawek w naszych inwestycjach.

Marcin Mielcarz, wiceprezes zarządu Grupy Inwest

Istotne pozostaje pytanie, czym jest nieruchomość rolna w świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Czy samo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wystarczy, aby uznać, że nie mamy do czynienia z nieruchomością rolną? Poszukując racjonalnej wykładni wydaje się, że dopiero zmiana przeznaczenia gruntu i wyłączenie z produkcji rolnej oraz zmiana w ewidencji gruntów i budynków na nieruchomość o przeznaczeniu nierolnym pozwala mieć nadzieje, że nie będziemy już mieli do czynienia z nieruchomościami rolnymi. Wydaje się, że istotne będzie również dokonywanie podziału działek na mniejsze niż 3000 mkw. przed ich nabyciem. W przeciwnym razie, transakcja może być obciążona ryzkiem uznania za nieważną, gdyby ktoś wykazał, że mieliśmy jednak do czynienia z nieruchomością, która mogła być wykorzystywana na cele rolne. Trudno dzisiaj jeszcze ocenić, jaki wpływ na ceny mieszkań będzie miało zastosowanie powyższych procedur.

Tomasz Wilczek, dyrektor generalny RED Real Estate Development

Wbrew pozorom grunty rolne stanowią znaczną część obszarów wielu miast,  głównie na obrzeżach. Inwestor, który rozwija tam swoją działalność spotka się z większymi utrudnieniami. Będzie musiał przejść dodatkowe procedury, wydłuży się czas przygotowania inwestycji, a w ostateczności zwiększy się jej cena.

Maria Doerre, dyrektor sprzedaży i marketingu Activ Investment

Na razie nie odczuwamy żadnych zmian i ograniczeń, jeśli chodzi o dostęp  do gruntów. Rynek nieruchomości  kolejny rok działa na ustabilizowanym poziomie.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki