Kawalerki w Warszawie mają wzięcie

Popyt na nowe mieszkania nie słabnie. Jeśli sprzedaż utrzyma się na podobnym poziomie, jak w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku, deweloperzy mają szansę pobić ubiegłoroczny rekord. Z raportów rynkowych wynika, że w pierwszym kwartale tego roku firmy deweloperskie sprzedały w Warszawie ponad 8 tys. mieszkań, podczas gdy w tym samym okresie rok temu nabywców znalazło 5,8 tys. mieszkań.

Podłożem boomu na rynku mieszkaniowym jest dobra koniunktura gospodarcza w kraju, która sprzyja bogaceniu się Polaków, a także utrzymujące się od dawna niskie stopy procentowe, dzięki którym notowane jest najniższe w historii oprocentowanie kredytów. Stopy procentowe decydują również o niskiej zyskowności lokat, stąd kapitał wycofywany z banków wpływa na rynek mieszkaniowy.    

W Warszawie, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych w Polsce, jednymi z najbardziej poszukiwanych są najtańsze oferty na rynku. Mieszkania o najmniejszych metrażach cieszą się największym powodzeniem wśród młodych singli i inwestorów kupujących lokale z przeznaczeniem na wynajem. Największe wzięcie mają kawalerki o powierzchni do 30 mkw. W budynkach, które powstają w centrum miasta wyprzedają się jako pierwsze, znikają od razu, kiedy oferta trafia na rynek.      

Kawalerki trzymają cenę

Z ostatnich danych NBP wynika, że za 30 metrową używaną kawalerkę w Warszawie trzeba zapłacić ok. 217 tys. zł, a na nowy lokal o podobnym metrażu kosztuje 231 tys. zł. Nieruchomości zlokalizowane w centrum są jednak droższe. Żeby kupić jednopokojowy lokal w centralnym obszarze miasta trzeba wydać co najmniej 10 tys. zł za mkw. W najnowszych budynkach ceny są jeszcze wyższe, kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr.

Chcąc kupić małą kawalerkę w atrakcyjnym, śródmiejskim rejonie Warszawy trzeba być przygotowanym na wydatek co najmniej 280 tys. zł. A za studio w budynku w wysokim standardzie trzeba zapłacić często nawet dwa razy tyle.  

W najtańszej stołecznej dzielnicy - Białołęce najmniejsze jednopokojowe mieszkania na rynku deweloperskim oferowane są w cenie około 200 tys. zł i nie ma ich w ofercie zbyt wiele. W inwestycjach na obrzeżach miasta, gdzie nabywcami mieszkań są przeważnie rodziny z dziećmi kupujące lokale dla własnego użytku, udział kawalerek w ofercie jest skromny.  

Znaczna część takich mieszkań w Warszawie znajduje się w budynkach z wielkiej płyty, które skądinąd zlokalizowane są niejednokrotnie w ciekawych miejscach w Śródmieściu, na bliskiej Woli, czy Bielanach. W rejonach oferujących pełną infrastrukturę miejską, doskonale skomunikowanych, a często także w bezpośrednim sąsiedztwie metra.

Najtańsze najbardziej poszukiwane

Projektowane w czasie PRL-u lokale jednopokojowe są nieraz naprawdę małe, niektóre nie mają więcej niż 15 mkw.  Właśnie w tzw. gierkowskich budynkach znajdą najtańsze mieszkania osoby poszukujące ekonomicznych ofert, choć ich ceny bywają też mocno zróżnicowane. Na Bielanach, czy Białołęce ceny takich mieszkań w zależności standardu nieruchomości i lokalizacji wahają się od 150 do 170 tys. zł. W ścisłym centrum Warszawy stawki ofertowe znacznie przekraczają 200 tys. zł.

Powierzchnia budowanych dziś kawalerek rzadko jest większa niż 30 mkw. Lokale o metrażu większym o kilka metrów to często już mieszkania dwupokojowe. Największy wybór nowych kawalerek  oferują te dzielnice, w których najwięcej się buduje, tj. Wola i Mokotów. Studia powstające w inwestycjach z wyższej półki są zwykle dużo większe, od ponad 40 mkw. do nawet 100 mkw. Podobnie jest w przypadku odrestaurowanych śródmiejskich kamienic, w których raczej nie znajdziemy jednopokojowych mieszkań o wielkości 20, czy 30 mkw.   

Projektowanie pod inwestorów

Mikro lokale dostępne są natomiast w nowych, dobrze zlokalizowanych inwestycjach, które deweloperzy przygotowują przede wszystkim z myślą o inwestorach. Takie projekty powstają na warszawskich Odolanach, czy Muranowie. Jeden z budynków, w którym zaprojektowane zostały mikro-apartamenty rośnie jest przy ulicy Pawiej. W inwestycji Studio Centrum lokale o podwyższonym standardzie, których średnia powierzchnia wynosi około 25 mkw., można kupić w cenie od 180 tys. zł netto.

Przedstawiciele dewelopera przyznają, że kupowane są przede wszystkim przez inwestorów, którzy planują je wynajmować. - W przypadku zakupów inwestycyjnych kluczowa jest lokalizacja. Inwestorzy wybierają najlepiej usytuowane mieszkania w najniższej cenie. Mogą wtedy uzyskać najwyższą stopę zwrotu z inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development. Zaznacza, że lokale w projekcie Studio Centrum bardzo często nabywane są na firmy, ponieważ umożliwia to klientom odliczenie podatku VAT i wpisanie w koszty wykończenia lokalu.

Zysk z wynajmu

Chętnych do inwestowania w nowe mieszkania z roku na rok przybywa. Nie brakuje także osób zainteresowanych wynajem mieszkań w Warszawie. To w końcu największy rynek pracy i największy ośrodek edukacyjny w Polsce. Rozwija się tu także turystyczny i biznesowy najem krótkoterminowy. Poza tym, coraz więcej osób odchodzi od kupowania nieruchomości na własność na rzecz wynajmu. 

Najbardziej poszukiwane przez najemców są małe lokale w centrum miasta lub przy linii metra. Czynsze najmu utrzymują się na wysokim poziomie. Średni koszt wynajęcia kawalerki w Warszawie wynosi ok. 1700 zł za miesiąc. W Śródmieściu stawki są wyższe, sięgają 2300-2400 zł. Tyle trzeba zapłacić za wynajęcie jednopokojowego lokalu w nowym budynku.   

Ceny najmu w ostatnich latach rosły. Nie jest to jednak wynikiem podwyżek, ale zmiany struktury mieszkań, które trafiają na rynek najmu. Pojawia się na nim coraz więcej nowych lokali o wysokim standardzie, a średnia stawka za wynajem wzrasta wraz z jakością oferowanych mieszkań.

Warszawski rynek najmu od wielu lat systematycznie się rozbudowuje. Głównie dzięki inwestorom indywidualnym, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Inwestowanie w nieruchomości jest dużo bardziej opłacalne niż zakup papierów wartościowych, czy lokowanie kapitału w banku. Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi w Warszawie około 6 proc. rocznie. Ponadto, w przypadku takiej inwestycji dodatkowy zysk może przynieść w dłuższej perspektywie wzrost wartości nieruchomości.

Autor: Ochnik Development