Czy REIT-y mieszkaniowe sprawdzą się na polskim rynku

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Ta nowa forma pośredniego inwestowania kapitału w potencjał rynku nieruchomości przyciągnie pewne grono inwestorów. Myślę jednak, że przede wszystkim będą to osoby i tak już aktywne na rynku kapitałowym, inwestujące w różnego typu fundusze inwestycyjne i instrumenty pochodne.

Sądzę, że nabywcy inwestujący w nieruchomości bezpośrednio, poprzez zakup mieszkania, cenią tę inwestycję w znacznej mierze dzięki temu, że posiadają realnie nieruchomość na własność. Jest to moim zdaniem bardzo silne uwarunkowanie kulturowe. Z mojego doświadczenia wynika, że osoby prywatne inwestujące w zakup mieszkania często poza zwrotem z najmu wiążą z lokalem także inne długofalowe plany, jak np.  zabezpieczenie na starość, czy przekazanie mieszkania w przyszłości dorosłym dzieciom lub wnukom.

Warto też pamiętać, że jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych, także tych lokujących kapitał w nieruchomości komercyjne, już nie raz potrafiły generować straty i nie dają równie silnego poczucia bezpieczeństwa i budowania własnego, trwałego majątku. Reasumując, sadzę, że REITy to ciekawa alternatywa, jednak głównie dla klientów szukających nowych możliwości na rynku kapitałowym lub ewentualnie tych nabywców mieszkań, którzy inwestycje kalkulują wyłącznie na zasadzie zwrotu z najmu nie przewidując realizacji innych celów związanych z posiadaniem mieszkania na własność.

Pojawienie się REITów to naturalna konsekwencja rozwoju polskiego rynku inwestycyjnego. Nie przypuszczam, by ich rozwój był zagrożeniem dla bardzo stabilnie rosnącego rynku mieszkań pod wynajem.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

REIT (Real Estate Investment Trust) to bezpieczna forma inwestycji w nieruchomości dla kogoś, kto nie jest obyty w temacie lub nie ma czasu na zarządzanie własnym lokum. REIT-y mają sporo zalet: niskie koszty transakcyjne, łatwość wejścia i wyjścia z inwestycji, zwolnienie z podatku CIT i regularne wypłaty dywidendy (około 90 proc. zysku). Dlatego mogą okazać się atrakcyjne dla osób lokujących kapitał w nieruchomości, ponieważ pełnią rolę narzędzia do długoterminowego oszczędzania np. na emeryturę i zapewniają stały przychód przy niskim poziomie ryzyka. Biorąc pod uwagę to, że poziom oszczędności Polaków jest jednym z najniższych w Unii Europejskiej, warto się takim sposobem inwestowania zainteresować.

Jednym z wiodących trendów na świecie jest to, że REIT-y są związane głównie z inwestycjami w nieruchomości komercyjne. Z naszym partnerem mamy w portfelu firmy już taką nieruchomość - Lemon Resort Spa w Gródku nad Dunajcem, a w przygotowaniu są dwie kolejne inwestycje.

Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord S.A.

Rok 2017 będzie okresem m.in. wzmożonej debaty na temat uruchamiania w Polsce REIT-ów i prac nad stosownymi regulacjami prawnymi. Zakup mieszkania traktowany jest w tej chwili przez indywidualnych inwestorów jako bezpieczna inwestycja na niepewne czasy. Ostatecznie inwestorzy posiadają pewne aktywa, których cena zmienia się dużo wolniej niż ceny akcji. W dłuższej perspektywie czasu nieruchomości chronią nas przed inflacją. Od strony bezpieczeństwa inwestowanie w mieszkania na wynajem jest bardzo sensownym rozwiązaniem.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Trudno jest dzisiaj wyrokować, czy ta forma inwestowania przyjmie się w Polsce, choć może wydawać się atrakcyjna, tym bardziej że inwestowanie w REIT-y jest relatywnie bezpieczne, porównywalnie do lokat czy obligacji skarbowych. Nie wymaga wielkich nakładów kapitałowych, a przy zakupie mieszkania pod wynajem trzeba mieć przynajmniej 20 proc. jego wartości. Poza tym, charakteryzuje się łatwością wejścia i wyjścia z inwestycji. Dodatkowo stopa zwrotu na rynku komercyjnym jest porównywalna do tej z wynajmu mieszkań.

Argumenty przedstawione powyżej na pewno przekonają część klientów, zwłaszcza tych, którzy dysponują mniejszą kwotą, a środki trzymają na niskooprocentowanych lokatach, czy wręcz na rachunkach bieżących.

Inwestowanie w mieszkania wciąż jednak będzie cieszyć się zainteresowaniem. Po pierwsze REIT-y będą dotyczyć tylko rynku komercyjnego, gdzie podaż na rynku mieszkań na wynajem wciąż jest niewystarczająca, a stawki najmu atrakcyjne dla wynajmującego. Dodatkowo zakup mieszkania pod wynajem, poza przychodem z samego najmu daje opcję wzrostu wartości mieszkania. 

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

REIT-y to kolejny przejaw specjalizacji usług związanych z obsługą rynku nieruchomości i z pewnością są wygodnym narzędziem dla inwestorów dysponujących dużym kapitałem. W przypadku drobnych inwestorów, z uwagi na niewielki kapitał, jakim dysponują będzie to mniej opłacalna forma inwestowania niż np. zakup pojedynczych lokali na wynajem.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Biorąc pod uwagę, że pojęcie REIT jest jeszcze w Polsce mało znane i brakuje regulacji prawnych w tej kwestii, trudno powiedzieć jak zachowają się inwestorzy indywidualni kupujący mieszkania pod wynajem. Na pewno potrzeba jeszcze trochę czasu, ale tego typu forma inwestycji może okazać się dla nich interesująca. W końcu taki model inwestowania w nieruchomości sprawdził się i funkcjonuje w wielu wysoko rozwiniętych gospodarkach na świecie.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A. 

Polski rynek wynajmu mieszkań dynamicznie się rozwija, ale wciąż jesteśmy społeczeństwem, które docelowo woli być właścicielem, a nie najemcą mieszkania. Apartamenty pod wynajem to zdecydowanie korzystniejsza forma lokowania własnego kapitału. Poza gwarancją stałego zysku, taki lokal z czasem zyskuje na wartości. A poza tym w każdej chwili inwestor może zrezygnować z wynajmu i nieruchomość po prostu sprzedać, bądź w niej zamieszkać. 

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Projekt ustawy w obecnym kształcie nie przewiduje możliwości wprowadzenia REIT-ów mieszkaniowych, natomiast propozycja taka pojawiła się w opiniach do przygotowywanego dokumentu. Ustawa promująca polski kapitał i wspierająca rynek nieruchomości (komercyjnych) jest dobrym kierunkiem. Mam nadzieję, że w przyszłości przepisy obejmą również rynek mieszkaniowy, co będzie szansą rozwoju zarówno dla inwestorów, jak i deweloperów. Mimo iż wpływ ustawy na rynek mieszkaniowy nie jest jeszcze ostatecznie przesądzony, jako deweloper posiadający w ofercie ponad 1300 mieszkań, bacznie przyglądamy się tym kwestiom. Obecnie, zainteresowanym lokowaniem kapitału w sektorze mieszkaniowym, pozostaje nabywanie indywidualnych mieszkań z myślą o najmie na dotychczasowych zasadach. 

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates

Pomysł wprowadzenia krajowych funduszy REIT pojawił się stosunkowo niedawno, a Ministerstwo Finansów pracuje nad projektem ustawy, której ostatecznej wersji jeszcze nie znamy. Potrzeba będzie czasu żeby ocenić, czy taka forma inwestowania w nieruchomości przyjmie się na naszym rynku. Z dużym zainteresowaniem będziemy obserwować, czy REIT-y pojawią się tylko na rynku nieruchomości komercyjnych, czy również mieszkaniowych. Z pewnością byłaby to opcja godna rozważenia dla inwestorów, którzy inwestują w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper

Nie znamy jeszcze ostatecznego kształtu ustawy o REIT-ach. W pierwszym kwartale tego roku Ministerstwo Finansów zapowiedziało liczne zmiany w projekcie, a sama ustawa ma zacząć obowiązywać od 2018 roku.

Specyfika REIT-ów, czyli zakup skomercjalizowanych nieruchomości, korzystanie z preferencji podatkowych przy jednoczesnym corocznym wypłacaniu rozproszonemu akcjonariatowi zysków z czynszu sprawia, że szersze grono osób może partycypować w owocach bardzo kapitałochłonnych inwestycji. Jednak wobec braku precyzyjnych informacji nie można jednoznacznie stwierdzić, czy ta popularna na Zachodzie, forma lokowania kapitału sprawdzi się na naszym rynku.

Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży Red Real Estate Development

REIT-y pojawiły się na polskim rynku w ubiegłym roku i jak każda nowość mogą wzbudzić zainteresowanie inwestorów. Na razie jednak nie zauważyliśmy takiego trendu. Natomiast cały czas obserwujemy duże zainteresowanie osób kupujących mieszkania pod wynajem. Obecnie jest to jedna z najkorzystniejszych form inwestowania kapitału na polskim rynku, w dodatku przynosząca długoterminowe zyski. Bezsprzecznie największą zaletą tego typu inwestowania jest bezpieczeństwo. Z tej formy inwestycji raczej nie zrezygnują osoby, które pamiętają niedawny kryzys finansowy. Inwestowanie w jakiekolwiek fundusze może być przez nie postrzegane jako zbyt ryzykowne przedsięwzięcie.   

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

Fundusz inwestycyjny REIT jest na razie bardzo mało znany na polskiej GPW i nie ma wpływu na rynek mieszkaniowy. 

Opracowanie:

Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl