Jak deweloperzy oceniają program Mieszkanie Plus

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Tutaj niestety ogromne znaczenie ma polityka. Źle by się stało gdybyśmy wrócili do ręcznego sterowania gospodarką, a taki skutek może przynieść zaburzanie równowagi konkurencyjnej przez działania rządu.

Jeżeli rządzący będą chcieli konkurować z deweloperami i pokazać, że ta branża jest niepotrzebna to są to w stanie uczynić. Z pierwszych zarysów programu Mieszkanie Plus wynikało, że Państwo będzie budować mieszkania na wynajem dla osób, których nie stać na kredyt, w mniejszych miejscowościach lub mniej atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast i to był dobry pomysł. Teraz kiedy okazuje się, że BGK Nieruchomości będzie mogło wykorzystać na ten cel grunty PKP położone niejednokrotnie w centrach miast, wydaje się że rząd jednak chce coś udowodnić. Nie wiemy też, jak faktycznie będą wyglądały kryteria przyznawania takich lokali. Są przykłady nowych osiedli komunalnych, w których sądząc po zaparkowanych samochodach widać, że nie mieszkają najbiedniejsi.

Katarzyna Pietrzak, Senior Marketing Manager w Nexity Polska

Z pewnością realizacja programu Mieszkanie Plus wpłynie na rynek najmu i sprzedaży mieszkań, jednak aktualnie trudno jest określić, w jaki sposób, ponieważ dotąd poznaliśmy tylko ogólne założenia programu. Wiemy, że program Mieszkanie Plus opiera się na trzech filarach. Pierwszy z nich to budowa lokali komunalnych, co zapewne nie będzie miało znaczącego wpływu na rynek deweloperski. Drugi to subkonta mieszkaniowe, które mają być dodatkowo premiowane. Największą niewiadomą, która budzi obawy jest trzeci filar, obejmujący budowę mieszkań na wynajem, w którym stawki najmu mają być na poziomie 10-20 zł za mkw.

Warto pamiętać, do jakiej grupy docelowej adresowane będą inwestycje mieszkaniowe w ramach programu Mieszkanie Plus. To osoby mniej zamożne z dziećmi, które ze względów finansowych nie mogą w inny sposób, np. dzięki oszczędnościom lub kredytowi hipotecznemu, zapewnić rodzinie warunków mieszkaniowych. Dlatego program skusi prawdopodobnie głównie te osoby, które nie planowały zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. To nie jest grupa naszych klientów. Jest to natomiast grupa, która dotąd wynajmowała mieszkania od prywatnych właścicieli. Jeśli program Mieszkanie Plus będzie konsekwentnie kontynuowany, może z czasem stać się istotną alternatywą dla rynku prywatnego wynajmu mieszkań.

To, o czym mało się mówi, a co może mieć niebagatelne znaczenie z perspektywy inwestycji, które będą sąsiadować z mieszkaniami wybudowanymi w ramach programu, to ich wpływ na wartość okolicznych nieruchomości. Realizacja tanich inwestycji rządowych może wiązać się z koniecznością rezygnacji z wielu udogodnień, takich jak balkony, czy miejsca parkingowe, co może obniżyć estetykę budynków i okolicy. A zabudowa mniej reprezentacyjna może z kolei sprawić, że coraz mniej osób będzie chciało w ich sąsiedztwie nabyć mieszkanie deweloperskie. Wiemy już, że takie mieszkania powstaną na siedemnastu działkach należących do PKP w dziesięciu polskich miastach, w tym na warszawskich Odolanach. Dlatego bacznie śledzimy rozwój sytuacji.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord S.A.

Rządowy program Mieszkanie Plus z pewnością budzi zainteresowanie, ale jesteśmy dopiero w początkach jego wprowadzania. Ze względu na pewne ograniczenia w realizacji tego projektu, jak budowanie na gruntach zlokalizowanych głównie na obrzeżach dużych miast, czy plany przekazania mieszkań na własność dopiero po kilkudziesięciu latach, program nie powinien stanowić konkurencji dla rynku deweloperskiego. Szczególnie w dużych aglomeracjach takich jak: Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, czy Kraków. W obecnym kształcie program może wpłynąć na inwestycje firm deweloperskich, działających głównie w mniejszych miejscowościach, tam gdzie jest łatwiej o pozyskanie wartościowych gruntów.  Deweloperzy, działający w dużych aglomeracjach, jak Polnord, nie muszą obawiać się państwowej konkurencji, przynajmniej w początkowej fazie tego programu.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Rządowy program Mieszkanie Plus był szumnie zapowiadany, jednak na konkrety wciąż musimy czekać. Listy intencyjne i porozumienia na budowę mieszkań zostały podpisane w 18 miejscowościach: Biała Podlaska, Chorzów, Dębica, Gliwice, Kobyłka, Nowa Dęba, Pelplin, Radom, Stalowa Wola, Skawina, Starogard Gdański, Trzebinia, Tychy, Września, Wałbrzych, Katowice, Poznań oraz Kraków. Wśród nich są tylko dwa miasta liczące powyżej 500 tys. mieszkańców. A nie oszukujmy się, to w stolicach województw liczba osób zainteresowanych mieszkaniami jest największa.

Rządowy program nie jest dla wszystkich. Został dedykowany osobom o niskich i średnich dochodach, które nie mają możliwości zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania. Po złożeniu odpowiednich dokumentów przyszły najemca będzie otrzymywał punkty. Na ich podstawie zostaną wyłonione osoby, które w pierwszej kolejności skorzystają z projektu.

Mieszkania mają być dostępne w dwóch opcjach: na wynajem lub na wynajem z dojściem do własności. Ich koszt będzie zależny od lokalizacji. Rząd zapowiadał, że pierwsze inwestycje w ramach programu rozpoczną się w 2018 roku, a już rok później pierwsi uczestnicy otrzymają klucze do mieszkań. Czy tak będzie? Zobaczymy…

Nie obawiamy się, że program Mieszkanie Plus może zachwiać równowagą na rynku nieruchomości. Jego grupa docelowa jest inna niż grupa naszych klientów. Nadal nie wiadomo, kiedy mieszkania będą gotowe i jakie będą faktyczne stawki czynszu.

Warto przypomnieć, że w ubiegłym roku było głośno o podobnym programie: Mieszkania na Wynajem realizowanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Nie doprowadził on do rewolucji na rynku mieszkań do wynajęcia, ani dzięki liczbie lokali, ani wysokości czynszu. Przewidujemy, że z projektem Mieszkanie Plus będzie podobnie.

Yael Rothschild, prokurent Mill-Yon Gdańsk

Program Mieszkanie Plus ma być skierowany do osób, które nie mogą sobie pozwolić na mieszkania deweloperskie ze względu na brak zdolności kredytowej. Zakładamy, że program  nie odbierze najemców osobom inwestującym w mieszkania na wynajem, ponieważ lokale w tym programie mają być przeznaczone dla osób, które nie dysponują dochodami pozwalającymi na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku.

Trzeba również wziąć pod uwagę jakość mieszkań oferowanych w Programie Mieszkanie Plus. Z oczywistych względów program musi być realizowany w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, odległych od centrów miast. Nie będą w nim oferowane też mieszkania o podwyższonym standardzie. Zakładamy więc, że Program Mieszkanie Plus obejmie osoby, które nie mieszczą się w grupie docelowej deweloperów, czy inwestorów indywidualnych, kupujących nieruchomości pod wynajem.

Michał Sapota, prezes zarządu Murapol S.A.

W mojej ocenie rządowy program Mieszkanie Plus jest trafną inicjatywą i bez wątpienia przybliży do własnego „eM” wiele rodzin, którym brak zdolności kredytowej uniemożliwia nabycie lokalu. Jednak, jaka będzie skala tego wsparcia zależy od organizacji procesu realizacji inwestycji, czyli sposobu przeprowadzania przetargów na wykonanie projektów, czy sprawności procedowania formalności w urzędach. Uważam, że nawet przy sprzyjających państwu okolicznościach, wsparcie rządowe oferowane w ramach tego programu nie będzie miało wpływu na strategie działalności firm deweloperskich. Wynika to z faktu, że projekty mieszkaniowe realizowane w ramach ww. programu kierowane są do zupełnie innego klienta niż oferta komercyjna deweloperów.

Ponadto sama konstrukcja programu nie jest na tyle interesująca, aby mogła realnie konkurować z ofertą deweloperów. Oczywiście, może pojawić się grupa osób, które znajdując się na granicy zdolności kredytowej uznają, że oferta mieszkaniowa w ramach programu Mieszkanie Plus, jest dla nich na obecnym etapie życia atrakcyjniejsza od kredytowanego zakupu własnego mieszkania. Nie mniej jednak będzie to niewielki odsetek potencjalnych klientów firm deweloperskich. Dlatego w tym programie nie widzę żadnego zagrożenia dla działalności deweloperów.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Według różnych szacunków w Polsce cały czas brakuje około 2 mln mieszkań, dlatego wszelkie inicjatywy związane ze zwiększeniem liczby lokali przyjmujemy z zainteresowaniem i uważnie obserwujemy. Od przemiany ustrojowej potrzeby mieszkaniowe Polaków w głównej mierze zaspokajane są przez deweloperów i nie przewidujemy, aby szybko miało się to zmienić. W obecnym kształcie program Mieszkanie+ stanowi jedynie uzupełnienie oferty rynkowej i skierowany jest głównie do segmentu, który nie jest dla nas kluczowym obszarem. Dotychczasowe inicjatywy rządu dotyczyły mniejszych miast, a więc rynków na których obecnie nie działamy. Bacznie przyglądamy się natomiast planom związanym z Wrocławiem i Krakowem.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

W naszej ocenie program Mieszkanie Plus przynajmniej w najbliższym czasie nie będzie miał znaczącego wpływy na rynek deweloperski i rynek najmu. Co będzie dalej to oczywiście czas pokaże. Home Invest skupia swoją działalność głównie na terenie Warszawy. Realizujemy inwestycje w lokalizacjach, w których program nie będzie miał większego oddziaływania. Inaczej może być na obrzeżach miasta, czy innych aglomeracjach w Polsce.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A. 

Mieszkanie Plus nie będzie miało wpływu na rynek deweloperski. Wiele osób, które są zainteresowane nabyciem mieszkania, inwestuje w nieruchomości o wyższym standardzie lub lepszej lokalizacji, a po zakupie lokale stają się ich własnością. Beneficjenci programu będą mogli mieszkania wynajmować, ale nie będą ich kupować na własność. Rządowe propozycje skierowane są do osób, które nie posiadają oszczędności, ani zdolności kredytowej i nie należą do grona naszych klientów.

Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży Red Real Estate Development

Mieszkanie Plus to rządowy program, który skierowany będzie do Polaków, których dochody nie pozwalają na zakup własnego mieszkania. Wiadomo, że preferowaną grupą będą rodziny wielodzietne. Zgodnie z założeniami będą to mieszkania do wynajęcia, część z nich będzie dostępna z opcją nabycia prawa własności. Jest to zatem zupełnie inna grupa niż klienci deweloperów, którzy kupują lokale własnościowe.

Ewentualny wpływ programu lub jego brak na rynek zarówno deweloperski, jak i najmu będzie zależał od wielu kwestii, które będzie można ocenić najwcześniej po rozpoczęciu pierwszych inwestycji.

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates

Program Mieszkanie Plus jako forma wsparcia dla rodzin, które osiągają dochody zbyt małe, aby kupić lub wynająć mieszkanie na rynku komercyjnym, jest niewątpliwie dobrym pomysłem. Uważam jednak, że w najbliższym okresie w największych aglomeracjach nie będzie on miał wpływu na rynek deweloperski i rynek najmu.

Pierwsze informacje wskazują, że inwestycje w ramach programu nie będą realizowane
w dużych ośrodkach miejskich, gdzie rynek najmu jest już mocno rozwinięty. Nieruchomości z programu Mieszkanie Plus nie powinny więc bezpośrednio konkurować z inwestycjami realizowanymi przez duże spółki deweloperskie. Te poszerzają swoją ofertę szczególnie w tych miastach, gdzie zauważalny jest systematyczny napływ ludności, jak Warszawa, Trójmiasto, czy Wrocław. Ponadto, wysoka podaż najmu w niektórych miastach sprawia, że ceny z perspektywy najemcy są konkurencyjne.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

Rządowy program Mieszkanie Plus nie będzie miał wpływu na rynek deweloperski, szczególnie w takich miastach jak Kraków, czy Wrocław.

Opracowanie:

Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl