Co utrudnia budowę biurowców

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland

Inwestycje deweloperskie to bardzo złożone projekty, a na ich realizację ma wpływ mnóstwo czynników, leżących zarówno po stronie dewelopera, jak i niezależnych od niego.

Na tempo prac mają wpływ chociażby liczne formalności, związane z przeprowadzeniem wymaganych konsultacji i uzyskaniem odpowiednich zgód czy pozwoleń. Należy jednak pamiętać, że termin rozpoczęcia budowy to często przede wszystkim decyzja strategiczna. Jest ona związana z wyczuciem odpowiedniego momentu na rynku, w którym przewidujemy największe zapotrzebowanie na nasz produkt.

Dla przykładu budowa Warsaw Spire trwała około pięciu lat. O inwestycji zaczęliśmy jednak myśleć już 10 lat temu, kiedy zakupiona została działka w dzielnicy przemysłowo-magazynowej. Nikt wtedy nie spodziewał się jeszcze, że w okolicach Ronda Daszyńskiego może powstać nowe centrum biznesowe stolicy. Nam udało się przewidzieć potencjał rozwojowy tego miejsca, zanim dostrzegł go rynek, a tym samym przyczynić się do wykreowania biznesowej dzielnicy.

Jacek Wachowicz, dyrektor ds. sprzedaży i najmu w GTC

Dzisiaj sama budowa średniej wielkości biurowca trwa niewiele ponad rok, od wbicia łopaty w ziemię do oddania kluczy najemcy. Poprzedzający budowę proces planistyczny i projektowy też jest w większości przypadków w miarę przewidywalny. Największym wyzwaniem jest komercjalizacja budynku. Tu pojawiają się wyzwania. Cała gama zachęt dla najemców, która sprawia, że koszt najmu musi być jak najniższy. Powoduje to duży rozdźwięk pomiędzy nominalną wartością czynszu, a rzeczywistymi przychodami wynajmującego. Rozdźwięk sięgający nawet 30 proc. stwarza nienaturalną sytuację, kiedy dochodzi do waluacji, czy sprzedaży inwestycyjnej budynku biurowego. Doprawdy zadziwiające jest jak długo trwa taki stan rzeczy bez, jak dotąd, większego wpływu na rynek inwestycyjny. 

Tomasz Wróbel, członek zarządu LC Corp

Znaczący wpływ na cykl realizacji inwestycji biurowych ma okres, w którym deweloper występuje o warunki zabudowy i pozwolenie na budowę. Wiele terenów do dziś nie posiada planów miejscowych i aby określić możliwości zabudowy należy opracować własną koncepcję i wystąpić o warunki zabudowy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ze względu na udział wielu instytucji, które muszą wydać swoje opinie, trwa minimum kilka, a w niektórych przypadkach nawet kilkanaście miesięcy.  Okres uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę może zająć deweloperowi rok do półtora. Bywa, że czas budowy jest  krótszy niż czas pozyskiwania  decyzji. Zatem  brak planów miejscowych ma znaczący wpływ na tempo realizacji inwestycji. W naszej działalności minimalizujemy ten problem poprzez zakup terenów odpowiednio przygotowanych do inwestycji, posiadających warunki zabudowy, bądź położonych w obszarze objętym planem miejscowym.

Tomasz Tondera, Senior Partner w Griffin Real Estate

Trudności staramy się przekuwać w sukcesy. Każda inwestycja jest inna. Mają różne sąsiedztwa, są prowadzone w różnych warunkach i różnych lokalizacjach. Mamy w portfelu śmiałe inwestycje w postaci głośnych rewitalizacji cennych zabytków, które wymagały współpracy ze służbami konserwatora zabytków po budowy drapaczy chmur. Oczywiście jest jeden mianownik wspólny większości inwestycji. To jest strona formalna, tzw. faza predeweloperska. Czas pozyskiwania wszystkich, niezbędnych dokumentów, pozwoleń, uzgodnień, projektu, etc. Często ten etap trwa bardzo długo, dłużej niż właściwa budowa. Inwestowanie w nieruchomości to bieg długodystansowy. Uczy cierpliwości.

Maciej Jankiewicz, prezes zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.

Najczęstszym czynnikiem, który negatywnie wpływa na realizację inwestycji, z którym zmaga się nie tylko Grupa Kapitałowa PHN, ale prawdopodobnie również większość firm prężnie działających na rynku, jest stan rzeczywisty nieruchomości.

Stan rzeczywisty działki, a przede wszystkim takie czynniki jak uwarunkowania geologiczne terenu, obecność oraz stan dróg dojazdowych do miejsca realizacji obiektu, a także wyposażenie działki w niezbędne media, wpływają w dużym stopniu na koszty realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. Jednym z podstawowych problemów deweloperów jest wyposażenie działki w niezbędne media, a także zapewnienie dostępności wystarczającej ilości tych mediów.

Szczególną uwagę zwrócić tu należy na długotrwały proces projektowania, uzyskania niezbędnych zezwoleń, pozwoleń i decyzji administracyjnych związanych z budową sieci energetycznej. O ile w zakresie sieci wodnej, kanalizacyjnej i drogowej deweloper może samodzielnie podjąć określone działania, zmierzające do budowy tych sieci (oczywiście w uzgodnieniu z ich gestorami), to w przypadku sieci elektroenergetycznej jest to niemożliwe.

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków Skanska Property Poland

Jesteśmy jednym z deweloperów, który obiektywnie może liczyć na największą terminowość wykonania inwestycji ze względu na bardzo prostą rzecz – wszystkie prace budowlane wykonujemy w ramach grupy. Generalnym wykonawcą naszych budynków jest firma Skanska S.A., znamy się więc bardzo dobrze swoje wzajemne oczekiwania i standardy. Struktura naszej grupy, którą nazywamy OneSkanska i sprawna wymiana informacji pomiędzy zespołami z całego świata, pozwala ponadto na wykorzystanie globalnych doświadczeń w budowaniu. To między innymi uczenie się na błędach, ale też wprowadzanie innowacji i nowinek usprawniających pracę. Dodatkowo, nie jesteśmy uzależnieni od zewnętrznego finansowania, kiedy więc mamy „zielone światło” na przeprowadzenie danej inwestycji i zaczynamy budowę, robimy to bardzo sprawnie, praktycznie niezależni w kluczowych procesach od podmiotów trzecich. Reasumując mogę przytoczyć pewne czynniki, które teoretycznie mogłyby wpłynąć na niewielkie przesunięcie inwestycji w czasie, ale w praktyce za pomocą sprawnego zarządzania procesem budowy niemal zawsze udaje nam się tego uniknąć. Realizujemy inwestycje w miastach, które mają bardzo bogatą historię. Bardzo często oznacza to, że wykonując prace ziemne musimy liczyć się z natrafieniem na artefakty bardzo różnych epok. Ostatnio natrafiliśmy na ciekawe znaleziska na budowie Spark w Warszawie. Były to między innymi 3 grosze z okresu Księstwa Warszawskiego, butelka z browaru Haberbusch und Schiele, przedwojenne zabawki, czy maszyny do szycia, a także pozostałości XIX i XX-wiecznej zabudowy pokazującej życie dawnej Warszawy. Natychmiast poinformowaliśmy służby konserwatorskie, po czym zapadła decyzja o przeprowadzeniu badań archeologicznych. Dla niektórych deweloperów mogłyby one oznaczać wstrzymanie budowy na dłuższy czas, jednak nam udało się kontynuować prace zgodnie z harmonogramem.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

30 lat działalności na rynku pozwoliło nam zebrać doświadczenie niezbędne do sprawnej realizacji kolejnych inwestycji komercyjnych i mieszkaniowych. Na przestrzeni lat największe wyzwania prowadzenia działalności deweloperskiej są względnie stałe.  Są to przede wszystkim zmieniające się przepisy i procesy formalno-prawne, które są skomplikowane i czasochłonne. Polski Związek Firm Deweloperskich, którego Archicom jest aktywnym członkiem, lobbuje za zamianami upraszczającymi konieczne do spełnienia formalności. 

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Realizowany przez nas na warszawskiej Woli biurowiec EQlibrium jest wzorcowo prowadzoną inwestycją. Dzięki wytężonym i rozbudowanym pracom na etapie projektowania, w czasie budowy obiektu nie napotykamy niemal żadnych trudności. Należy jednak pamiętać, że realizacja inwestycji biurowej jest procesem wieloetapowym, wymagającym niezwykle starannego przygotowania i konsekwentnego wdrażania poszczególnych elementów. Pierwszą z trudności, na jaką często napotykają inwestorzy są błędy projektowe, które udaje się wychwycić dopiero na etapie prac budowlanych, jednak wówczas brakuje już czasu na ich korektę. Błędy te są najczęściej wynikiem braku koordynacji międzybranżowej. Drugim

z elementów, który może znacznie utrudniać prace jest brak jej odpowiedniej organizacji oraz niewystarczające doświadczenie i umiejętności po stronie generalnego wykonawcy. Kolejna z trudności najczęściej występuje w momencie wprowadzania zmian do przyjętych projektów aranżacji powierzchni biurowych i zakresu wykonywanych prac dla konkretnych najemców. Wśród powszechnie spotykanych przyczyn przesunięcia dat oddania inwestycji należy wymienić właśnie zlecanie dodatkowych prac wykończeniowych powierzchni biurowych w ostatniej, odbiorowej fazie projektu.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl