Czy hossa na rynku biurowym będzie trwała

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp 

Na rynku utrzymuje się wysoki popyt na biura, który ma zróżnicowane przyczyny w poszczególnych lokalizacjach. Z interesujących nas biznesowo miast, Wrocław jest coraz bardziej rozbudowującym się centrum BPO z relatywnie niewielką bazą bardzo dobrze zlokalizowanej w centrum miasta, wysokiej jakości powierzchni biurowej.

Warszawa odwraca się od Służewca, gdzie praktycznie dojazd i wyjazd stały się udręką i przenosi zainteresowanie na lokalizacje wzdłuż metra. Z coraz większym wysiłkiem w grze o najemców utrzymują się obiekty budowane w latach 90 i początku naszego stulecia, które mają bardzo poważne mankamenty technologiczne i bariery efektywności powierzchni.

Przy założeniu stabilnej sytuacji gospodarczej Polski, a w tle stabilnej gospodarki europejskiej przez najbliższe lata rynek będzie potrzebował nowych powierzchni. Będzie przy tym rosła presja najemców na wysokie standardy lokalizacyjne i jakość oferowanej powierzchni. Utrzyma się też parcie cenowe najemców. Reasumując, będziemy mieli w coraz większym stopniu rynek najemców, na którym będzie miejsce dla graczy oferujących najlepsze produkty i umiejących doskonale zarządzać kosztami realizacji i eksploatacji.

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania portfolio budynków Skanska Property Poland

Skanska z optymizmem patrzy w przyszłość. Prognozy pokazują, że aktywność najemców w najbliższym czasie pozostanie na wysokim poziomie. Zwrócili się oni jednak jeszcze mocniej w stronę deweloperów, którzy oferują przede wszystkim komfort przestrzeni do pracy, elastyczność i najwyższą jakość projektów. Opłaty czynszowe powoli schodzą na drugi plan, często nie przekraczają nawet 10 proc. kosztów całkowitych firmy, szczególnie w Warszawie, gdzie rynek najemcy spowodował ich spadek. Tendencja, która jeszcze rok, czy dwa lata temu dopiero zaczynała się pojawiać, teraz zdominowała myślenie o projektowaniu i budowaniu budynków biurowych. By znaleźć najemcę musimy stworzyć miejsce, które przyciągnie do firmy nowe talenty. Mimo większej automatyzacji pracy, nadal mamy czas dużej rywalizacji o utalentowaną kadrę. To ona stanowi dla firm najwyższą wartość, zwłaszcza że koszty pracownicze to już nawet 70 proc. kosztów całkowitych przedsiębiorstw. Najemca szuka więc budynku, który będzie niemalże narzędziem HR-owym i zaoferuje dużą wartość dodaną dla jego biznesu. Dlatego nie boimy się o spadek popytu na projekty, które powstają z myślą o wsparciu procesów rekrutacyjnych. Najlepiej, by budynek dawał swobodę miejsca do pracy, która dzisiaj często nie zamyka się w jego granicach. Po to planujemy zielone tarasy, loggie, zadrzewione pasaże między budynkami lub przestrzenie wspólne z WiFi. To wyzwala kreatywność, a co za tym idzie, produktywność. Dzięki temu na znaczeniu zyskują też projekty placemakingowe realizowane wokół budynków. Skanska w samej Warszawie angażuje się w kilka, w tym m.in. przy powstającym właśnie Generation Parku, czy kompleksie Spark.

Na kondycję rynku biurowego w Polsce mają też wpływ czynniki makroekonomiczne, wynikające z geopolityki, ale i możliwe scenariusze po wystąpieniu Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej. Raport CIPD and recruiter Adecco's August Labour Market pokazuje, że 74 proc. pracodawców nie ma planów relokacji do Europy kontynentalnej. Jednak ci, którzy je mają rozważają jako najbardziej prawdopodobną lokalizację Francję, Niemcy, Irlandię i Polskę. Brexit może być więc szansą na napływ nowych inwestycji do naszego regionu, także nad Wisłę.

Marcin Juszczyk, członek zarządu Grupy Capital Park, dyrektor ds. Inwestycji

Tak zwana „dobra passa” to zarówno wynik zainteresowania nowych firm naszym rynkiem, jak i wypadkowa rozwoju istniejących podmiotów, które poszukują nowych, większych lokalizacji lub decydują się na tworzenie kolejnych oddziałów. To także rozwój segmentu usług i sektora BPO, który w Warszawie jest słabszy niż w regionach, czy nieporównywalny do innych krajów Europy wzrost gospodarczy, stanowi o dynamice rozwoju rynku. Niektórzy analitycy dopatrują się też szansy na wzrost popytu na biura w takich zmianach jak BREXIT. Spekuluje się, że Warszawa mogłaby aspirować do roli finansowego centrum Europy, a za tym idzie zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Już teraz pojawia się coraz więcej informacji o zainteresowaniu zagranicznych instytucji finansowych lokalizacją w Polsce.

Negatywny wpływ na sytuację rynkową mogą mieć działania blokujące ekspansję potencjalnych najemców biurowych, takie jak zmiana warunków prawno-politycznych, nastawienia do nowych inwestycji lub osłabienie dynamiki wzrostu gospodarczego.

Rekordowa fala podaży nowej powierzchni biurowej w Warszawie (350 tys. mkw.), oddanej tylko w pierwszym półroczu tego roku, zaowocowała wzrostem wskaźników pustostanów do ponad 15 proc. Widać jednak również wysoką aktywność najemców przekładającą się na dużą dynamikę po stronie popytowej.  

Trzeba pamiętać, że ciągle dużo nam brakuje w porównaniu do innych europejskich miast. Warszawa przy liczbie ok. 2 mln mieszkańców oferuje blisko 5 mln mkw. biur, podczas gdy Wiedeń z populacją 1,8 mln mieszkańców – 11 mln mkw., a w Monachium na 1,4 mln ludzi przypada 20 mln mkw. biur. Podaż przybywa falami, a popyt ma charakterystykę bardziej liniową. Stąd po nagłym skoku wskaźnika pustych powierzchni, można spodziewać się, że będzie on stopniowo malał wraz z absorpcją powierzchni przez najemców. Warto też zwrócić uwagę na strukturę pustostanów. Biura starszej generacji, gorzej zlokalizowane, nieefektywne kosztowo mają największy problem. Nowoczesne, dobrze skomunikowane, przyjazne, dobrze zarządzane i efektywne ekonomicznie obiekty cieszą się dużym powodzeniem.  Najemcy, coraz częściej, dogłębnie analizują koszty, poza samym czynszem bazowym kontrolują efektywność kosztową wynikającą m.in. z odpowiedniego projektu, zastosowanych rozwiązań, w tym ekologicznych, czy takich elementów jak własność versus użytkowanie wieczyste terenu, które mają ogromny wpływ na wysokość opłat eksploatacyjnych i bezpośrednie koszty zużycia mediów.

Alexander Jurkowitsch, członek zarządu Warimpex

Rok 2016 jest rekordowy w Polsce pod względem ilości oddanej nowej powierzchni biurowej. Wskaźnik jej absorpcji pozostaje nadal wysoki, dzięki czemu mimo dużej podaży mały procent powierzchni czeka na najemców. Duży popyt, szczególnie w miastach regionalnych napędzają m.in. firmy z sektora BPO, które do 2020 roku będą potrzebowały około miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej. W Krakowie i Łodzi, w miastach w których Warimpex aktualnie realizuje inwestycje biurowe, współczynnik pustostanów jest jednym z najniższych w kraju - odpowiednio 6 proc. i 9,7 proc. w pierwszej połowie 2016 r. Dlatego w najbliższym czasie nie przewidujemy spadku zainteresowania ze strony najemców. Sytuacja na rynku może się jednak zmienić w przypadku zbyt dużej ilości dostępnej powierzchni biurowej. W efekcie doprowadziłoby to do spadku stawek czynszowych i pozwoliło najemcom negocjować lepsze warunki. W takiej sytuacji największym zainteresowaniem będą cieszyły się te biurowce, które wyróżnią się dobrą lokalizację i dostępem do transportu publicznego, a także wysoką jakością wykonania budynku, czym charakteryzuje się na przykład nasza łódzka inwestycja Ogrodowa Office lub krakowski projekt Mogilska Office, który planujemy oddać do użytkowania w pierwszych miesiącach 2018 roku. W najbliższym czasie na rynkach, gdzie realizujemy inwestycje nie przewidujemy spadku zainteresowania ze strony najemców.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Rynek biurowy w ostatnich miesiącach przeżywa bardzo dobry okres, zarówno pod względem zawieranych umów najmu, jak i liczby realizowanych projektów. Jednak sprzyjająca koniunktura to również szybko zaostrzająca się konkurencja. Deweloperzy, aby przyciągnąć najemców muszą zaoferować nie tylko wysoką jakość przestrzeni, ale przede wszystkim doskonałą lokalizację, liczne usługi dodatkowe oraz atrakcyjne stawki najmu. Na pierwszy rzut oka może wydawać się, że podaż rośnie zdecydowanie zbyt szybko. Jednak na przykładzie realizowanego przez nas biurowca EQlibrium widzimy, że na rynku nadal jest miejsce na bardzo dobre i wyróżniające się projekty. Klienci szukają przestrzeni, które z jednej strony zaoferują im bliskie sąsiedztwo partnerów biznesowych, a z drugiej zagwarantują dogodne połączenie z wszystkimi dzielnicami miasta i lotniskiem. Warto również podkreślić, iż nie wszystkie firmy preferują lokowanie siedziby w dużych, standaryzowanych obiektach, gdzie szanse na odpowiednią ekspozycję są bardzo małe. Właśnie w tym aspekcie dostrzegamy szansę dla mniejszych projektów, takich jak biurowiec EQlibrium, które gwarantują doskonałą ekspozycję oraz niemal nieograniczone możliwości aranżacji i modyfikacji przestrzeni w odpowiednio skorelowanej cenie. Rywalizacja na rynku biurowym w kolejnych miesiącach będzie jeszcze bardziej zacięta. Jednak odpowiednio zbilansowane inwestycje w dogodnej lokalizacji, o wysokiej jakości przestrzeni z licznymi udogodnieniami dla klientów obronią się na rynku.

Mikołaj Konopka, wiceprezes zarządu Euro Styl

Trudno wyrokować, jak długo potrwa hossa. Myślę, że w najbliższej przyszłości na głównych rynkach wskaźnik pustostanów może się zwiększać, a stawki czynszowe mogą spadać. Szczególnie, że już teraz mamy do czynienia z rynkiem najemcy, który twardo negocjuje. Firmy wybierają zwykle najnowsze i najnowocześniejsze budynki, często dochodzi do relokacji z uwagi na to, że za podobną stawkę w nowym budynku można otrzymać więcej. Trudniej jest pozyskać zupełnie nowego najemcę spoza rynku, a tylko to gwarantuje zagospodarowanie rosnącej podaży. Pozyskanie inwestorów zależy zaś od dostępności wykwalifikowanej kadry, o którą w największych aglomeracjach jest już trudno. Naturalne wydaje się więc, że inwestorzy poszukują innych lokalizacji. W najbliższej przyszłości to właśnie mniejsze rynki, jak np. Olsztyn, Bydgoszcz, czy Toruń mogą stać się ciekawym miejscem do prowadzenia działalności dla sektora BPO/SSC ze względu na dostępność absolwentów wyższych uczelni oraz niższe niż w większych miastach oczekiwania płacowe i wyższy poziom lojalności pracowników.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl